焦点丨融资监管刀剑严逼 降负债考验房企生存确实毁灭

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目前,大多数房企还没有采取任何实质性措施来应对融资“三条红线”,只有部分房企反应迅速。这是生死存亡的时刻。

中国住房报记者傅珊珊在上海报道

房企融资监管问题层出不穷。

9月26日,据彩联社消息,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成减债目标。

此前,住房和城乡建设部、央行等部门已召集12家重点房企召开座谈会,称融资“三条红线”已于9月份在这些房企试点。具体内容是将房企分为“红、橙、黄、绿”四块。如果三条红线都碰了,则不得新增计息负债;遇到两条线,负债年增长率不超过5%;如果遇到一条线,负债年增长率不要超过10%;三条线都不符合,负债年增长率不超过15%。

监管部门再次设定时间点,凸显监管刚性。福建某房地产企业30强财务总监表示,这一方面说明政府对房地产企业融资监管的决心。同时他认为:“这是监管部门对房地产企业的压力考验,否则不会给时间缓冲,而是马上实施”。

记者发现,房企也在观望监管部门的态度。

绿地控股是“三条红线”试点企业之一。据一位接近格陵兰控股的人士透露,近年来,格陵兰实际上一直处于债务控制、杠杆降低和资本成本降低的渠道。但这个节奏是否会根据新的情况进行调整,还要看监管部门的具体方案,然后再考虑是否有必要根据情况调整减债的步伐。目前稳定基本是重中之重。

诸葛房搜数据研究中心在专题报告中判断,减债将成为房企的重中之重,大部分大型房企将面临战略调整。但根据记者对几个典型房地产企业的采访,由于“三条红线”的具体实施方案并不明确,目前大部分房地产企业并没有做出任何实质性的减债。

“三条红线”影响大,房企减债不易

几乎所有的房地产企业高管都认同中央发布“三条红线”的必要性及其对行业的重要性。

三盛集团总裁冯金义说:“三条红线是大势所趋。”他认为,之前的房地产调控是针对C端买家的,从需求方调控,而这一轮调控是从供给方收紧,也就是房地产企业在财务方面降低了杠杆。

“三条红线的影响不亚于2002年的土地招标拍卖制度。”万科董事局主席于亮在最近的媒体见面会上说,近几年房地产金融比重越来越高,这是不对的。“一个国家的发展不能仅仅依靠房地产。应该有科技,基础服务,制造业等。所以,太多的金融被房地产占据不是好事。国家肯定会采取措施,但之前不知道什么时候会做,今年就明确了。这项政策明年将全面实施,所以是时候管理股息了。这个阶段不同于过去的阶段,所有的房企又一次走到了同一起跑线上。”

于亮认为,“三条红线”是行业游戏规则的重大变化,影响的是所有企业,而不仅仅是部分企业。

"让房屋公司减少债务就是让他们去死."上述财务负责人表示:“房企债务不太可能下降。”因为房企已经习惯了“借新还旧”的模式,不容易改变。同时,企业融资涉及许多方面

目前,虽然大多数房企没有采取任何实质性措施应对“三条红线”,但一些房企反应迅速。

9月初,恒大率先降价促销,宣布全国房地产销售打八折;9月17日,恒大提前赎回了2020年到期的11%息票高级票据。

9月22日,中南建设正式剥离亏损业务,交给控股股东管理,被指有意专注主营业务,降低杠杆。

冯金一告诉记者,房企要处理好“三条红线”,分为短期、中期和长期措施。

“短期来看,要还,向内卖。同时,企业一定要抓住窗口期,当很多金融机构还没有反应过来的时候,可以融化的钱就会很快回来。”以三盛为例,他说公司今年的付款比去年增加了60%。与此同时,像三盛这样的中型房企在短短一个月内做了很多适应政策的安排。

中期,冯金一说,房地产企业要注意打法。“三条红线”随着土地的收购、销售和征收而动态变化,企业应主动监控,在过程中寻找经营方式,加强合作,引入金融机构作为股东。此外,在企业初期,一些与住房相关的债务可以通过工业用地上市的方式来避免。

“三条红线只能理解为债务和权益。我们需要少借,增加股东权益。所以我们引入了更多的战略合作,包括整个项目和资金层面的合作,我们还是用股权合作。这种方法对于大型房企来说在头部比较难,但对于中型房企来说相对容易。”冯金义分析道。

从长远来看,冯金一认为,企业需要通过规模竞争来实现稳定经营,这样自身的风险才会相对较小。

禹州集团首席执行官徐克从企业管理的角度为房地产企业提供了思路。

他认为,现在的市场与过去不同,不再是单方面上涨的市场。所以,企业要从管理中求效益,通过经营促发展,这也是禹州的核心战略。

“在‘三条红线’的约束下,未来企业会更加注重产品实力和服务实力,更加注重企业内部控制的成本和成本,减少不必要的消耗,一次做对。”徐克说,在未来,房地产企业应该都是好的,没有明显的缺点,必须做到一切到位,这样才能生存。

主编:何雅